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Einblick

Mit Technischer und Umwelt Due Diligence bei Immobilien auf Nummer sicher gehen

von Guido Ebert Business Development Manager
Inves­ti­tio­nen in Form eines Immo­bi­li­en­kaufs sollten stets gründlich durchdacht und vorbereitet sein. Daher ist eine umfassende Risi­ko­prü­fung für eine reibungs­lose Kauf­abwick­lung uner­läss­lich. Ein, im wahrsten Sinne des Wortes, grund­le­gen­der Baustein ist hierbei die Technische und Umwelt Due Diligence. Im Exper­ten­in­ter­view steht Guido Ebert Rede und Antwort zu Themen rund um Tiefgaragen, Instand­hal­tung und Rede­ve­lop­ments.

Due Diligence – was ist das überhaupt?

Bei der Due Diligence, abgekürzt DD, handelt es sich um eine umfassende Risi­ko­prü­fung im Rahmen einer anvisierten Transaktion wie beispiel­weise dem Kauf eines Unter­neh­mens, eines Grundstücks oder einer Immobilie. Im Deutschen kann man den Begriff mit „gebührende Sorgfalt“ übersetzen. Gemeint ist damit eine sorgfältige Begut­ach­tung und Bewertung eines Objekts und der mit einer Transaktion einher­ge­hen­den Risiken. Die DD kann aus indi­vi­du­el­len Prüfungen je nach Anforderung des Käufers oder Verkäufers bestehen, z. B. finanzielle, juristische oder Steuer DD, Social Respon­si­bi­lity DD, Arbeits- und Gesund­heits­schutz DD oder Technische und Umwelt DD, im Englischen: Technical and Envi­ron­men­tal DD oder TEDD.

Im Rahmen der TEDD betrachtet CDM Smith beispiels­weise unter anderem auch ein häufig vernach­läs­sig­tes Risiko durch Setzungs­risse in Tiefgaragen bzw. Tief­ge­schos­sen. Die TEDD bewertet daneben mögliche Umwelt­ri­si­ken wie Schadstoffe in der Bausubstanz oder im Boden eines Grundstücks. In diesem Fall steht die Umwelt­qua­li­tät des Grundstücks im Vordergrund und ggf. die Gefährdung von Schutz­gü­tern, wie die menschliche Gesundheit oder das Grundwasser. Allen Teilen der TEDD ist die Betrachtung der finan­zi­el­len Risiken gemein.

Warum und für wen ist das Thema Technische und Umwelt Due Diligence relevant?

TEDD ist sowohl für potenzielle Käufer als auch Verkäufer vorteilhaft, denn sie dient der Infor­ma­ti­ons­be­schaf­fung, die wiederum bei der Kauf- bzw. Verkaufs­preis­ent­schei­dung ausschlag­ge­bend sein kann. Wird eine TEDD beispiels­weise beim Kauf einer Immobilie außer Acht gelassen, können vorerst unentdeckte bauliche oder Umwelt­schä­den oder ein nicht umfassend darge­stell­ter Instand­hal­tungs­stau den de facto niedrigeren Wert der Immobilie verschlei­ern.

Worauf sollte in diesem Segment besonders geachtet werden?

Im Vordergrund steht die effektiven Abwicklung einer Due Diligence. Trans­ak­tio­nen stehen häufig unter enormen Zeitdruck. Daher ist es von besonderer Bedeutung, zusammen mit den Kunden einen Zeitplan zu entwickeln und umzusetzen, der ihren Anfor­de­run­gen entspricht. Wir wissen, wie wichtig die Teamarbeit zwischen den an einer Transaktion beteiligten Parteien ist (Immo­bi­li­en­be­ra­ter, Rechts­an­wälte, Wirt­schafts­prü­fer, u.a.) und stimmen uns daher von Beginn an mit allen ab.

Zusätzlich bieten wir auch Leistungen außerhalb des klassischen Due Diligence-Spektrums an und bewerten Themen, die für die Gesamt­be­trach­tung der Immobilie wichtig sind. Dazu gehören z. B. geotech­ni­sche oder statische Frage­stel­lun­gen bei Rückbau-, Umbau- oder Neubau­maß­nah­men (Stichwort: Dritt­ver­wend­bar­keit) oder die Infra­struk­tur­pla­nung, beispiels­weise bei einer Neuer­schlie­ßung bzw. beim Rede­ve­lop­ment.

Sie sprachen das Thema Tiefgaragen an. Wo liegen hier versteckte Risiken?

Wenn jemand heute eine Tiefgarage erwirbt, steht er oftmals vor dem Problem, dass bereits bestehende Objekte nicht auf aktuelle Fahr­zeug­grö­ßen ausge­rich­tet sind, da viele Tiefgaragen ihren Ursprung in den 1960er oder 70er Jahren haben. In dieser Zeit wurden außerdem oft Bauteile mit geringer Betondichte verwendet, sodass Korrosion droht. Schlimms­ten­falls stellt sich heraus, dass die Konstruk­tion nicht mehr tragsicher ist und eine nach­träg­lich stabi­li­sie­rende Beschich­tung erfor­der­lich ist. Eine weitere Schwach­stelle sind Wasser­schä­den, die z. B. durch defekte bituminöse Papp­ab­dich­tun­gen der Außenwände entstehen können. Die äußerliche Erneuerung einer Tiefgarage ist meist kompliziert, da in Innen­städ­ten eine dichte Nach­bar­be­bau­ung herrscht. Neue Konzepte für Abdich­tun­gen von innen existieren zwar, jedoch muss im Einzelfall evaluiert werden, welche Methode praktikabel und ökonomisch ist.

Schluss­end­lich ist gemeinsam mit dem Eigentümer ein vollkommen neues, maßge­schnei­der­tes Nutzungs­kon­zept für die Tiefgarage zu entwickeln, um nicht horrenden Umbaukosten gegen­über­zu­ste­hen. Eine präventive Due-Diligence-Beratung vor dem Kauf einer Immobilie beugt bösen Über­ra­schun­gen vor. Unsere Experten sind in der Lage, erste Anzeichen versteckter Mängel zu erkennen – auch ohne aufwändige und teure Unter­su­chun­gen oder Bohrungen.

Guido Ebert Guido Ebert
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